In base ai dati raccolti nel 2016 e nel 2019, la Nuova Zelanda risulta al primo posto tra i Paesi dell’OCSE (Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico) per tasso di persone senza fissa dimora. Wellington fa i conti con la crisi abitativa fin dagli anni ’90 dello scorso secolo. Acquistare un immobile nel Paese dei Kiwi è proibitivo da trent’anni ma la situazione è peggiorata drasticamente a partire dal 2013. Studi commissionati dal ministero dell’Abitazione e dello Sviluppo Urbano nel 2018 affermano che il numero di proprietari di abitazioni è al minimo storico, considerando un arco di tempo che va dagli anni ‘60 a oggi; l’inflazione sui prezzi degli immobili negli ultimi cinque anni si è stabilizzata intorno al 30%, mentre il tasso di crescita dei redditi annuali è salito solo della metà.
Le basi della crisi immobiliare neozelandese
L’aumento dei prezzi delle case è in continua crescita dagli anni ’90, a differenza del numero di proprietà detenute dai neozelandesi, che scende regolarmente. Si tratta di una situazione complessa che deriva da cause sia interne che esterne al Paese. Le origini del fenomeno vanno rintracciate nelle politiche messe in atto in Nuova Zelanda a partire dagli anni ’80.
In quel frangente, il governo laburista – vincitore alle elezioni del 1984 con il premier David Lange – introdusse fin dal suo insediamento significative deregolamentazioni in campo economico. L’intento era quello di ribaltare la strategia economica Think Big, messa in atto dal precedente governo nazionalista, che aveva lasciato la Nuova Zelanda in una situazione di forte indebitamento pubblico.
Le riforme adottate da Lange smantellarono il modello di Stato burocratico dominante nei precedenti 90 anni in favore di quello neo-liberista di stile anglo-americano. Uno dei mercati più deregolamentati fu quello finanziario e allo stesso tempo vennero abbattuti praticamente tutti i dazi, in particolare su merci e servizi bancari, nonché i sussidi al settore industriale. Il ruolo dello Stato venne dunque messo in discussione in ogni ambito e la questione abitativa fu lasciata in mano al settore privato.
Le conseguenze principali di queste liberalizzazioni furono l’aumento di prestiti concessi e, in generale, un’atmosfera di grande ottimismo che favorì più speculazioni anche in campo immobiliare. Il peso del problema abitativo fu spostato dal debito statale all’indebitamento privato, così come successo in tutti i Paesi anglosassoni che hanno abbracciato il neo-liberismo. Dal 1984 fino all’ottobre del 1987, mese in cui si verificò il crollo finanziario globale conosciuto come Black Monday (“lunedì nero”), i prezzi commerciali delle proprietà aumentarono vertiginosamente, di pari passo con il numero di edifici costruiti.
Lunedì 19 ottobre del 1987 – evento conosciuto in Australia e Nuova Zelanda anche come Martedì Nero, per via del fuso orario – il mercato azionario neozelandese subì un crollo di circa il 15%, arrivando a perdere nei quattro mesi successivi il 60% del suo valore complessivo. Per cercare di compensare le perdite, le società di investimento e quelle immobiliari iniziarono a svendere le proprietà, che erano state usate anche come garanzia per i prestiti. La Reserve Bank of New Zealand si rifiutò di usare la politica monetaria, creando un programma simile all’attuale quantitative easing, mettendo in ulteriore difficoltà le imprese. La combinazione di tutti questi fattori contribuì a una recessione che durò dal 1987 al 1993. La paura creata da questo evento è rimasta vivida nella mente degli investitori, che da quel momento in poi hanno optato per il mercato immobiliare, ritenuto più sicuro.
Nel 1989 fu approvato il Reserve Bank Act, una legge ideata per frenare inflazione e tassi di interesse: in tal modo i prestiti, tra cui i mutui, furono resi più accessibili. Tuttavia, nel 1991 il Resource Management Act sostituì le leggi sulla pianificazione territoriale, ostacolando la costruzione di case a prezzi bassi.
Con l’aumento dei flussi migratori a partire dagli anni ‘80, sul tema della crisi abitativa si è lentamente innestata una narrazione che vede l’immigrazione come causa dell’incremento dei prezzi delle abitazioni, facendo leva sulla paura nei confronti del fenomeno. Si tratta di una linea comunicativa essenzialmente orientata al consenso, dato che non vi è alcuna correlazione tra aumento della popolazione e costo degli immobili.
La portata della crisi abitativa si è ulteriormente aggravata nel 2013, con lo scoppio di una seconda bolla immobiliare scatenata dalla crisi economica globale del 2008: nel 2014, i valori nominali delle case erano più alti del 34% rispetto al picco pre-crisi del 2008.
La crisi riflette le ineguaglianze del Paese
Gli effetti della crisi abitativa vengono vissuti con intensità differente a seconda della zona geografica e del profilo demografico dei neozelandesi. La città di Auckland è quella dove il fenomeno è più evidente, con la mediana dei prezzi delle case registrata a un milione di dollari nel 2020. Auckland ha il mercato immobiliare più costoso dell’isola ed è una delle città più proibitive al mondo, con l’abitazione media che costa otto volte tanto lo stipendio medio.
Una delle conseguenze di questo aumento dei prezzi così vertiginoso, unito ai tassi di mutuo abbastanza alti, è la progressiva esclusione delle classi più indigenti e dei giovani dal mercato immobiliare. Con la situazione che si aggrava di anno in anno, iniziano a essere colpite anche le classi medie, specialmente i grandi nuclei familiari. Da recenti analisi risulterebbe che il 45% degli acquisti di immobili del Paese vengono fatti da investitori immobiliari che possiedono già una proprietà. Nel 2013, il 63% delle case erano abitate dai loro proprietari: significa che gran parte dei neozelandesi abita in affitto.
Delle persone che vivono in case di proprietà, la grande maggioranza è di discendenza europea. I maori e le persone che provengono dall’area del Pacifico hanno visto un progressivo peggioramento della loro situazione. In generale, l’aumento dei prezzi delle case fa sì che il divario tra ricchi e poveri aumenti ancora di più, penalizzando le minoranze etniche e i giovani
Le conseguenze sulla salute dei neozelandesi
Indagini circa la qualità degli immobili neozelandesi hanno evidenziato problemi anche da questo punto di vista. Uno studio pubblicato nel 2016 dalla Commissione dei diritti umani neozelandese riporta che le condizioni di molte abitazioni – umide e fredde – causano problemi di salute e ospedalizzazioni nei bambini che vi abitano. Infatti, le famiglie in condizione di povertà tendenzialmente vivono in affitto in edifici non isolati e a una temperatura al di sotto della minima raccomandata dall’Organizzazione mondiale della sanità (OMS), con problemi di umidità e muffa. Anche in questo caso, a soffrire tali condizioni sono per la maggior parte famiglie di maori o provenienti dalle isole del Pacifico, ripercorrendo la linea delle disuguaglianze del Paese.
La situazione neozelandese è complessa sotto molti punti di vista: tra i Paesi ricchi, la Nuova Zelanda ha uno dei mercati immobiliari più accessibili agli investitori esteri. Di conseguenza, molti investimenti vanno in questo settore a discapito di altri che potrebbero contribuire ad aumentare la produttività del Paese e il tasso di occupazione, come ad esempio quello tecnologico.
L’attuale governo della Nuova Zelanda, in carica dal 2017 sotto la guida della laburista Jacinda Ardern, si trova quindi di fronte a uno scenario intricato da risolvere. Il problema deriva da diversi fattori e interessa più aspetti dell’economia e della società neozelandese, all’interno di un sistema radicato da decenni.
I tentativi del governo di trovare una soluzione
Il piano proposto dall’attuale governo laburista nel 2018, chiamato KiwiBuild, aveva l’ambizioso obiettivo di costruire 100.000 nuove case entro dieci anni. L’opposizione del partito National ha fatto leva sul fallimento di questa proposta per ottenere consensi in vista delle elezioni del 2020, senza riuscirci. Tuttavia, quello della KiwiBuild Policy è stato uno dei maggiori fiaschi del governo della Ardern fino a oggi. A settembre 2019, erano stati costruiti 258 edifici, contro i mille che avrebbero dovuto essere eretti nel primo anno di KiwiBuild.
Inoltre, i prezzi erano lontani dall’essere abbordabili, arrivando a toccare i 500.000 dollari neozelandesi ad Auckland e rimanendo tra i 300.000 e i 500.000 nel resto del Paese. In media lo stipendio annuo si aggira intorno ai 53.000 dollari neozelandesi (circa 31.000 euro), con un minimo di 32.000 dollari annui per il settore della ristorazione. Alcune di queste abitazioni sono anche state destinate al mercato privato, perché non riuscivano ad attrarre acquirenti. Nel 2019, il governo ha annunciato così delle modifiche alla sua policy, abbandonando l’obiettivo dei 100.000 nuovi edifici entro il 2028.
Va comunque fatto notare che i laburisti sono stati il primo governo, da molti anni a questa parte, a prendere a cuore il problema della crisi abitativa e a cercare una soluzione. Tuttavia, le loro promesse elettorali sono state troppo ambiziose, vittime forse della Jacindamania. La costruzione di così tanti edifici in una situazione come quella neozelandese richiede, oltre alle spese per il personale e per i materiali, anche grossi investimenti in trasporti, acqua e infrastrutture – molte delle quali richiederebbero co-investimenti da parte di privati o un ulteriore sforzo governativo. In generale, anni di politiche neoliberiste hanno portato a uno scenario in cui le proprietà immobiliari sono la base della ricchezza, il 59% dei prestiti concessi dalle banche sono per il mutuo e lo Stato ha contribuito alla gentrificazione di territori interi evitando di tassare le proprietà in modo progressivo.
Fonti e approfondimenti
Johnson, P. Howden-Chapman, S. Eaqub, 2018 “A stocktake of New Zealand’s housing”, Report indipendente.
Olssen, H. McDonald, A. Grimes, S. Stillman, 2010 “A State housing database: 1993-2009”, Motu Economic and Public Policy Research.
D.R. Hyslop, T. Le, D.C. Maré, S. Stillman, 2019 “Housing markets and migration- Evidence from New Zealand”, Motu Economic and Public Policy Research.
He Kainga Oranga, 2016, “Inadequate housing in New Zealand and its impact on children”, Housing and Health Research Programme, University of Otago, Report tematico al Comitato dei Diritti del Bambino delle Nazioni Unite.
J. Paul, J. McArthur, J. King, M. Harris, 2020 “Transformative Housing Policy for Aotearoa New Zealand: A Briefing Note on Addressing the Housing Crisis”, The University of Auckland.
Editing a cura di Emanuele Monterotti
